Ein normaler Tag in einem Mehrfamilienhaus in der Stadt. Ein Bewohner stellt einen feuchten Fleck an seiner Decke fest. Er klingelt an die Tür seines Nachbars, die jedoch verschlossen bleibt. Als vorbildlicher Mieter informiert er im nächsten Schritt den Hausverwalter, der wiederum nun selbst versucht, den Mieter zu kontaktieren, ihn aber erst beim dritten Versuch telefonisch erreicht. Der Mieter der betroffenen Wohnung ist auch dem Hausverwalter gegenüber wenig kooperativ, verweigert den Zugang zur Wohnung, der zur Identifikation und Behebung des Schadens nötig wäre. So schnell kann aus einer alltäglichen Situation ein großes Problem werden.

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Fragen über Fragen

Viele Fragen kommen nun auf. Wann wird die Leckortung durchgeführt? Wie hoch werden die Kosten ausfallen, wenn aufgrund fehlender Ortung und Reparatur des Schadens die Schadensminderungspflicht entfällt? Welche Ersatzleistungen können von der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Eigentümer der betroffenen Wohnung gefordert werden? Können die entstandenen Versicherungskosten aufgrund der Verzögerung an den Verursacher weitergegeben werden? Welche Möglichkeiten bleiben mir als Hausverwalter, um Schaden von der WEG abzuwenden? Ab wann ist eine Öffnung der Wohnung gerechtfertigt?

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Zwei Wege in die Wohnung

Fragen über Fragen. Doch zu aller erst ist es wichtig, in die Wohnung mit dem Wasserschaden zu kommen, um Leckortung durchführen zu können.

Das ideale Vorgehen in solch einer Situation sei zunächst, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der dann gegen den sich verweigernden Eigentümer den Zugang zur Wohnung durchsetzt, erklärt Rechtsanwalt Markus Holatschek. Erstes Vorgehen wäre dann über ein außergerichtliches Anwaltsschreiben. Folgt innerhalb der Fristsetzung keine Reaktion, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den verweigernden Eigentümer auf Duldung des Zutritts zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten und Leckortung klagen. Nur mittels eines richterlichen Beschlusses ist die Öffnung einer Wohnung gerechtfertigt. „Der Prozess bis zur letztlichen Wohnungsöffnung mit einem Gerichtsvollzieher kann allerdings bis zu drei Monate dauern“, weiß Holatschek. Es gäbe noch eine zweite Möglichkeit, die schneller durchzusetzen wäre.

In einer besonderen Gefahrensituation, wie es in unserem Beispiel mit dem Wasserschaden der Fall ist, kann sich im Ernstfall Zutritt zur Wohnung über einen Schlüsseldienst verschafft werden, wenn noch nicht einmal der Erlass einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung abgewartet werden kann, die jedenfalls mindestens zwei Tage in Anspruch nehmen würde. Zeugen sollten in einem solchen Fall unbedingt anwesend sein, um im Nachhinein dokumentieren zu können, dass es ausschließlich um die Feststellung des Wasserschadens und dessen schnelle Behebung ging und ansonsten nichts in der Wohnung geschehen ist. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sei der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, „das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden",

• wenn dies den bestehenden Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder – soweit entsprech­ende Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht existieren,
• wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer daraus kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeid­liche Maß hinausgeht.
  

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sei die Verwaltung in der Pflicht, in Notsituationen sog. Notmaßnahmen in die Wege zu leiten. Unverzügliches Handeln ohne schuldhaftes Verzögern sei notwendig und bedürfe auch keines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, führt Holatschek weiter aus.

Haftungssituation

Bei der Frage nach den Ersatzpflichten muss unterschieden werden: „Bei einem vorsätzlich oder fahrlässig, z.B. durch einen nichtfachmännischen Anschluss einer Waschmaschine o.ä., entstandenen Schaden, haftet der Sondereigentümer auch für die entstehenden Schäden am Gemeinschaftseigentum. Wenn es sich um einen reinen Leitungswasserschaden handelt, ist ohnehin alles (mit Ausnahme des Selbstbehalts) über die Versicherung gedeckt“, versichert Holatschek. In dem Fall, dass die Versicherung aufgrund einer vom Sondereigentümer zu vertretenden Verzögerung und einer damit einhergehenden Schadensvertiefung einen Teil der Kosten nicht trägt, ist selbstverständlich der Eigentümer haftbar, der die Verzögerung zu verantworten hat.