Grundbucheintragung für vereinbarungsändernde Beschlüsse

Beschlüsse gelten seit Inkrafttreten des WEGs auch ohne Eintragung ins Grundbuch gegenüber jedem Sonderrechtsnachfolger eines Eigentümers. Vereinbarungen dagegen nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Dies gilt insbesondere für die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.
Seit der letzten Reform im Jahr 2007 wurde die gesetzliche Möglichkeit geschaffen, Teilungserklärungen im Beschlussweg zu ändern. Darüber hinaus erlauben manche Teilungserklärungen durch so genannte Öffnungsklauseln, dass sie mit einer geringeren Mehrheit als Allstimmigkeit geändert werden können. Der Gesetzgeber ist nun der Auffassung, jeder Eigentümer müsse damit rechnen, dass in seiner WEG von der gesetzlichen Möglichkeit, Vereinbarungen zu ändern, Gebrauch gemacht wurde. Er müsse aber nicht damit rechnen, dass die in einer Vereinbarung selbst vorgesehene Möglichkeit ihrer Änderung ergriffen wurde. Daher müssen nach dem neuen Gesetz alle Änderungen von Vereinbarungen, insbesondere also der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, aufgrund von Öffnungsklauseln zu ihrer Wirkung gegenüber dem Rechtsnachfolger ins Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt auch für in der Vergangenheit gefasste Beschlüsse. Insoweit gibt es eine Übergangsfrist bis Ende 2025, um die entsprechenden Eintragungen nachzuholen. Eine zusätzliche und haftungsrechtliche Aufgabe für WEG-Verwalter.

Expertentipp
„Wurden Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder andere Vereinbarungen in der Vergangenheit aufgrund von vertraglichen Öffnungsklauseln geändert, müssen diese Änderungen bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu gelten. Geschieht dies nicht, haftet der Verwalter für mögliche Schäden, die aus der fehlenden Bindung etwa der Erwerber einer Eigentumseinheit an die entsprechenden Beschlüsse entstehen.“

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Gründung einer WEG wird neu geregelt

Bisher ist ein Bauträger so lange im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, bis alle Bauarbeiten abgeschlossen und alle Kaufpreise vollständig bezahlt sind. Erst wenn neben dem teilenden Eigentümer/Bauträger zumindest ein weiterer Erwerber als Eigentümer – und nicht nur Vormerkungsberechtigter – im Grundbuch eingetragen ist, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Praktisch ist es aber so, dass die Gemeinschaft bereits viel früher aktiv werden muss, da viele Erwerber oft schon jahrelang ihr Eigentum nutzen, bevor sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Dafür wurde schon vor Jahrzehnten die Figur der sogenannten „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ entwickelt, die aber bisher im Gesetz keinen Niederschlag gefunden hat. Diese werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, zu Gunsten der Erwerber eine Vormerkung eingetragen ist und der Erwerber Besitz vom Bauträger/teilenden Eigentümer erhalten hat. Juristisch war es dann kompliziert, wie die Verträge, die der teilende Eigentümer/Bauträger abgeschlossen hat, später auf die entstandene Eigentümergemeinschaft übergehen.
Der Gesetzesentwurf sieht jetzt vor, dass mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher bereits die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen soll, auch wenn sie nur aus einer, meist juristischen Person bestehen sollte, nämlich dem Bauträger/teilenden Eigentümer. Diese 1-Mann-WEG kann dann schon Verträge abschließen, an die alle späteren Erwerber und Eigentümer gebunden sind. Eines besonderen Übergangsaktes bedarf es nicht mehr. Auf den ersten Blick erscheint dieser Trick überzeugend und hört sich durchaus schlüssig sowie zielführend an. Er hat aktuell aber noch einen Haken, der zu einem Nachbesserungsbedarf am vorliegenden Regierungsentwurf führen sollte: Die WEG ist juristisch grundsätzlich ein Verbraucher und genießt damit auch den gesetzlichen Verbraucherschutz, der einen Unternehmer nicht schützt. Da der Bauträger selbst ein Unternehmer ist, ist die 1-Mann-WEG anfangs auch als Unternehmer zu sehen. Schließt dieser Verträge ab, befinden sich jene nicht unter dem Schirm des Verbraucherschutzes, gelten aber auch später weiter, wenn der Bauträger gar kein Teil der WEG mehr ist. Auf diesem Wege würde so der WEG der Verbraucherschutz entzogen und das wird am Ende nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. Die nächsten Wochen und Monate werden also zeigen, wie die finale Lösung aussieht, die den Verbraucherschutz für die WEG sichert und gleichzeitig die Gründungsphase für den betreuenden Verwalter maximal erleichtert.

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Der Verwalter kann künftig leichter abberufen werden

Das reformierte WEG wird den Verwalter in vielen Bereichen stärken und seine Tätigkeit erleichtern. In anderen Bereichen stellt ihn das neue Gesetz aber auch deutlich schlechter als bisher. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Neuregelung der Abberufung. Bisher konnte das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Voraussetzung dafür gemacht werden, dass eine Eigentümergemeinschaft einen Hausverwalter während eines laufenden Vertrages abberufen konnte. So in der Praxis der Regelfall. Dieser wichtige Grund soll künftig nicht mehr als Abberufungsvoraussetzung vorgesehen werden dürfen. Kann der Verwalter, der häufig gerade zu Beginn der Zusammenarbeit mit einer neuen Eigentümergemeinschaft überproportional viel Arbeit investiert, die sich über die Jahre erst auszahlen soll, nun also ohne eigenes Zutun auch aus einer Laune der Eigentümer heraus abserviert werden, wenn er sein Anfangsinvestment gerade getätigt hat? – Die Antwort ist ja und die große, berechtigte Frage ist, ob er weiterhin einen Vergütungsanspruch hat. Auch hier ist die Antwort grundsätzlich ja, denn die Bestellung des Verwalters und der Verwaltervertrag sind zwei getrennte Rechtsgeschäfte. Die Abberufung löst die Bestellung auf, der Verwaltervertrag, in dem auch die Vergütung des Verwalters geregelt ist, bleibt davon grundsätzlich unberührt. Aber sehr häufig wurden in der Vergangenheit diese beiden Rechtsgeschäfte durch eine Klausel im Verwaltervertrag miteinander verknüpft. Diese Verknüpfung regelt den Fall der Abberufung häufig so, dass dabei auch der Verwaltervertrag vorzeitig endet. Damit würde der Anspruch auf Vergütung ebenso enden. Bisher war das auch durchaus vertretbar, da ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegen musste und es nachvollziehbar ist, dass ein Verwalter, der sich Schwerwiegendes zu Schulden kommen ließ und daraufhin abberufen wurde, nicht weiterhin einen Vergütungsanspruch gegen die Gemeinschaft haben soll. Künftig kann eine solche Vertragsklausel dem Hausverwalter teuer zu stehen kommen.

Expertentipp
„Hausverwaltungen sollten ihre Verträge prüfen und diese Klausel für die zukünftige Verwendung entfernen. So können sie sich zumindest finanziell gegen willkürliche Abberufungen absichern.“

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Fazit: Ein Fluch oder ein Segen für den WEG-Verwalter?

Schaut man auf das, was von dem neuen WEG zu erwarten ist, stellt sich natürlich die Frage: Kann sich die Immobilienwirtschaft, insbesondere der WEG-Verwalter, darauf freuen? Ganz eindeutig kann die Antwort hier nicht ausfallen und das war so auch nicht zu erwarten. In vielen Bereichen sollte der Verwalter sorgsam und überlegt reagieren, um die Chancen, die das neue Gesetz bietet, auch zu nutzen, und sich andererseits nicht schlechter zu stellen als bisher. Das gilt beispielsweise für die vertragliche Definition derjenigen Maßnahmen, für die „eine Beschlussfassung nicht geboten sein“ soll genauso, wie für die Entfernung der Verknüpfung von Verwaltervertrag und Bestellung. Darüber hinaus bieten sich taktische Chancen, indem der Verwalter definieren kann, welche Beschlussvorlage eher unter altem oder eher unter neuem Recht den gewünschten Erfolg verspricht und danach den Zeitpunkt der Abstimmung entsprechend wählt.
Generell ist eines der Hauptziele der Gesetzesreform die Vereinfachung der WEG-Verwaltung und die Stärkung des Verwalters, was ihm zugute kommt. Er wird sich in Zukunft weniger mit einzelnen Querulanten beschäftigen müssen, die bis dato Beschlüsse relativ leicht blockieren können, da der Gemeinschaft deutlich mehr Gewicht im Verhältnis zum einzelnen Eigentümer zugemessen werden soll. Darüber hinaus wird auch die Ausweitung der Befugnisse für den Verwalter eine Erleichterung mitbringen, da er sich weniger mit der Gemeinschaft abstimmen muss und gewisse Entscheidungen selbst treffen kann. Gleichzeitig steigt aber die Haftung des Verwalters, der künftig eher wie ein GmbH-Geschäftsführer behandelt wird. Dies ist sorgsam vertraglich abzuwiegen und auch im Bereich der Versicherungslösungen werden hier maßgebliche Anpassungen nötig sein.

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An welchen Stellen sind noch Änderungen zu erwarten?

Diese Punkte sind auch genau die, an denen noch Nachbesserungsbedarf gesehen wird und wo ein mehrheitsfähiger Kompromiss den Regierungsentwurf des Gesetztes voraussichtlich noch anpassen wird. Was der Verwalter am Ende nun wirklich selbst entscheiden darf, ist aktuell noch nicht definiert und es ist durchaus vorstellbar, dass sich daran auch nichts ändert.
Die Schwächung Einzelner, die gegen den Willen der Mehrheit Entscheidungen blockieren wollen, muss sich auf dem Weg zur Endfassung noch einmal dem Minderheitenschutz stellen. Spiegelbildlich verhält es sich bei der Vereinfachung der WEG-Gründung, wo der Regierungsentwurf noch mit dem Verbraucherschutz abgewogen werden muss.
In beiden Bereichen tangieren die Bestrebungen zu einer Vereinfachung der WEG-Verwaltung bestehende Schutzrechte und es bleibt mit Spannung abzuwarten, wie ein mehrheitsfähiger Mittelweg hier aussehen wird.
In den nächsten Wochen ist dann mit der Endfassung des Gesetzes zu rechnen, mit dem Inkrafttreten dann zum 01.01.2021.
In der kommenden Ausgabe ziehen wir Bilanz und blicken auf die Endfassung des Gesetzes und die letzten Änderungen am Regierungsentwurf. Ebenso beleuchten wir die Neuerungen in Haftungsfragen und die Konsequenzen für eine effiziente Risikoabsicherung durch Versicherungslösungen. E+H ist aktuell in engen Abstimmungen mit Experten und Versicherungsgesellschaften, um frühzeitig effiziente Versicherungslösungen zu erarbeiten. E+H Geschäftsführer Marcel Hanselmann gibt hierzu einen ersten Einblick: „Es wird um eine neu konzipierte Deckung von Vermögensschäden gehen, die stärker den Verband, statt wie bisher den Beirat schützt. Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie einen Vertragsrechtschutz für den Verwalter haben wir im Fokus, da dieser nach neuem Recht deutlich leichter abberufen werden kann und daher ein berechtigtes Schutzinteresse entstehen wird.

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